ПОБЛАЖЕК НЕ БУДЕТ

- Чего вы ждете от 19-го года? Банки бодро рапортуют, что уже сейчас имеют реально работающие эскроу-счета. Готовы ли вы работать в новых условиях?

- Прошлый год, как и текущий период до июля, для всех застройщиков проходит под эгидой изменений правил
игры. Прежде всего, законодательных. При этом нужно отметить, что с конца декабря нас сильно ускорили. Сказали, что никаких поблажек не будет и с 1 июля все должны быть в эскроу-счетах. Это накладывает сильный отпечаток на внутреннюю деятельность строительных компаний. Потому что бизнес это инерционный – от момента задумки до реализации проходит несколько лет.

Мы четко понимаем, что издержки будут только увеличиваться. Ситуация в принципе непростая, потому что платежеспособный спрос не растет, доходы населения пятый год подряд стагнируют и даже падают. А стоимость материалов, арматуры, электричества, НДС и прочего объективно повышается.

Поэтому прошлый год был годом поисков внутренних резервов с точки зрения и проектных решений, и оптимизаций внутри компании. Мы понимаем, куда нас ведет законодатель. Если посмотреть правде в глаза, строительную отрасль просто отдали на откуп банкам. Как банкир в прошлом скажу, что у финансовых институтов нет никаких обязанностей по отношению к застройщикам. Чтобы отрасль удержалась на прежнем уровне, необходимо увеличить лимит банковского финансирования в десятки раз. И от нас еще требуют
подстроиться и перейти на эскроу-счета за полгода. Готовы ли банки к этому?

Есть и скрытые глобальные риски. Если раньше, работая с дольщиками, мы понимали, что в той или иной степени управляем процессом, то сегодня на сцене появляются финансовые учреждения, из которых единицы способны кредитовать застройщиков в нужных им суммах. От решения банков будет зависеть судьба того или иного проекта. Но их решения диктуются разными обстоятельствами. Например, завтра случится финансовый кризис, не имеющий никакого отношения к строительной отрасли, и лимиты упадут. Поэтому застройщики должны быть гибкими. На это направлены наши усилия.

- Что вы уже предприняли?

- Чтобы соответствовать новым критериям, прежде всего, нужно юридически перестроить структуру. А именно:
отдельные застройщики – отдельные объекты. Во-вторых, признаемся честно, мы увеличиваем долю подрядчиков, так как понимаем, что в будущем возможны колебания объемов.

- Получается, вы сократили штат?

- Мы не сократили штат, мы увеличили объемы. В прошлом году сдали 50 с небольшим тысяч квадратных метров, в этом планируем выйти за сотню.

- А сколько сдали в 17-м?

- Тогда около 60 тысяч. Но нужно учитывать инерционность отрасли – фактически мы строим запланированные 100 000 м2 с прошлого года.

- И вы, конечно, уже инвестировали в них?

- Да, инвестировали. И силы, и средства. Мы растем, в том числе благодаря привлечению подрядчиков. Сейчас план в 100 тысяч квадратных метров выглядит вполне разумным и достаточным. Однако мы понимаем, что с отраслью в целом ничего хорошего не происходит. Жить можно в разных условиях, главное, понимать, как использовать все изменения себе во благо.

Самое худшее даже не появление банков в качестве арбитров, а сомнения застройщиков, что они являются
желаемыми заемщиками. Чтобы быть первыми, а не стоять потом в очереди ближе к первому июля, мы занялись своей кредитной историей.

- Что вы имеете в виду?

- Года два назад мы приняли решение в той или иной степени кредитоваться в банках. И не потому, что нам
нужны деньги. Вопрос в формировании истории: мы заходим не с чистого листа, а имея определенный опыт взаимоотношений с кредитором. Еще в прошлом году разместили облигационный займ. И тоже не ради денег, а чтобы поставить себе «галочки» в нужных местах. Потому что потенциально это альтернатива банковскому финансированию. Мы понимаем, что издержки будут расти, потому что банки будут делать свою работу за определенный процент. Подорожание жилья носит абсолютно объективный характер. Минстрой это уже видит, признает и снижает прогнозы по объему ввода в ближайшие годы.

Если смотреть среднесрочную перспективу, то многие застройщики не выдержат – не смогут соответствовать
банковским критериям.

- Как вы думаете, какой процент уйдет с рынка?

- Точную цифру пока сложно назвать, но очевидно, что большой. Это понимают и кредиторы. Встречаясь с
управляющими крупнейших банков, часто слышу вопрос: «Кого нам кредитовать?». В Челябинске есть только
три-четыре застройщика, обладающих собственными средствами. А у банков будет одно требование: сначала покажи в проекте свои 15-20%, потом мы дадим тебе остальное. Небольшие организации, которые раньше выживали за счет дольщиков, так работать не смогут. По оценке сотрудников консервативных банков,
лишь 4-5 застройщиков в Челябинске смогут соответствовать заявленным критериям. Наверное, все будет не настолько печально и останется больше компаний, но мелким фирмам будет тяжело.

- А какое место «Легион» занимает по объемам вводимого жилья?

- По метрам до недавних пор мы были третьими, плюс-минус. Но цена у нас чуть больше, соответственно, если
мерить в деньгах, то и место выше. Мы набрали темп, потому что видим потенциал. На нас играют культурологические факторы. Люди не стали жить лучше, но начали предъявлять высокие требования к культуре жилья, к среде. Покупатель эволюционировал, и теперь рынок развивается в нашу сторону. Если
раньше в первую очередь смотрели на квартиру и только потом на двор, подъезд, парковку, то теперь не меньшие требования предъявляют к чистой и однородной среде жизни, обеспеченной всем необходимым.

Мы в Челябинске одни из немногих работаем в таком измерении.

РАСТУЩИЕ МЕТРЫ

- У вас выросла цена за квадратный метр?

- За два года на 17%. Основной рост пришелся на прошлый год, порядка 12% из 17. И этому способствовало множество факторов, в том числе существенно подскочившая себестоимость.

Однако цену мы стараемся поднимать постепенно. Условно говоря, скоро выйдет восьмой дом, и его цена будет чуть выше, чем у предыдущего. Когда другие стали резко увеличивать цены, мы делали это поэтапно: сначала в сентябре прошлого года, потом в следующем полугодии.

Причин повышения было несколько. В том числе мы построили школу – это очень дорогой объект. Плюс появилась информация, что вскоре ипотека подорожает, и это вызвало всплеск покупок жилья.

При этом мы понимаем, что поднимать до бесконечности цены невозможно, – это принципы общего уровня
достатка и общерыночной цены. Челябинск – единственный город-миллионник, где нет недвижимости дороже 70 тысяч за метр. Даже в Омске есть, хотя это далеко не богатый город.

С «Башней свободы» мы вплотную подобрались к планке в 70 тысяч, возможно, чуть-чуть ее перешагнем. Но
цена обусловлена статусом объекта.

- Учитывая, что цена выросла на 17% за короткий срок, хочется спросить: есть ли смысл инвестировать в недвижимость?

- По моему мнению, для инвестирования есть не менее надежные и более доходные инструменты. А если кто-то хочет приобрести недвижимость для себя, то ему стоит поторопиться. Тот, кто не купит сейчас, будет кусать локти потом, потому что цена продолжит расти. Подешевеет ли ипотека – посмотрим, может, ко второму полугодию. Но ее можно и перекредитовать по более низкой ставке. Если бы мне понадобилась квартира для себя, я бы не тянул с приобретением.

НЕ В УЩЕРБ КАЧЕСТВУ

- Связан ли рост себестоимости с повышением курса доллара? Много ли импортных материалов вы используете? например, лифты в ваших домах заграничного производства?

- Лифты собираются в России, хоть и называются «Отис», да и не в них дело. Выросшая стоимость закупленных за границей инженерных конструкций на нас сказывается, но в общей структуре дома значит не так много. Строительная область зависит от колебаний курса опосредованно. Есть биржевые товары, например, металл. При удорожании доллара внутренняя цена для производителя остается прежней, зато вырастает привлекательность продажи продукции за границу. Товарные потоки перераспределяются, и чтобы соответствовать уровню ожиданий продавца в части выручки, цена для российских покупателей тоже поднимается. Больше всего мы зависим от стоимости металла и цемента. К сожалению, часть этих рынков устроена олигополистически. Производителей арматуры в России, по большому счету, два. У них просто много заводов. Изготовителей цемента тоже два-три. И мы как отдельный застройщик не можем ничего противопоставить их рыночной системе. Также большую роль играет логистика – стоимость перевозки высокая. Возможность застройщика влиять на уровень своих издержек с точки зрения входных цен очень ограничена.

- И что можно сделать в этих условиях?

- Искать внутренние резервы, оптимизировать проектные решения, заменять одни материалы другими. Но
многое просто невозможно, как невозможно заново изобрести велосипед. Поэтому мы полгода потратили на свой внутренний проект - «Оптимизацию». Пересматривали все наши разделы, решали, от чего можно отказаться, искали новые технические решения, позволяющие строить из других материалов.

- Это не скажется негативно на качестве продукта?

- Нет. Это главный критерий. Проектирование домов – сложный процесс. Мы продолжим брать лифты у «Отиса» и покупать дорогой качественный кирпич. Где-то пересматривали проектное решение. Основная масса таких изменений касалась, прежде всего, организаций площадей. Например, мы уменьшили все подсобные площади в пользу продаваемых. То есть стали уделять больше внимания тем нюансам, которыми раньше могли пренебречь. Это исключительно наша оптимизация, потребитель этого не почувствует. Мы исходим из внутренних резервов, вместо того чтобы отказываться от просторных холлов, велосипедных, колясочных.

- Указом Президента определены показатели национального проекта в сфере жилья: это ставка по ипотеке менее 8% к 2024 году, увеличение объемов строительства, повышение индекса городской среды. Насколько эти цели реалистичны и верно ли расставлены приоритеты?

- Я согласен с тем, что перечисленное важно и нужно. Но станет ли жильё доступнее? Нет. Способствует ли новая схема тому, чтобы его больше строили? Нет. И это понимаю не только я, но даже власти, поэтому они снизили прогнозные показатели.

Из трех перечисленных мер самая действенная – первая. Всё, что стимулирует платежеспособность спроса (в этом случае – ставка по ипотеке), развивает рынок. Несмотря на рост издержек, судя по отчетности большинства застройщиков за 2018 год, показатели по вводу были почти рекордные. Все благодаря низкой ипотечной ставке.

- Греф говорит, что ставка не поднимется в течение этого года так, чтобы это почувствовал потребитель.

- Думаю, да. Восемь процентов – достижимая цель. Если на уровне макроэкономики не произойдет ничего сверхъестественного, то, скорее всего, мы вернемся к более низким показателям.

- Отдельный вопрос – качество городской среды…

- Сейчас законодатель активно взялся за введение новых стандартов проектирования. Разрабатываются стандарты формирования городской среды. Они лягут в основу новых СНИПов. Это правильно. Мы до сих пор руководствуемся требованиями советских времен, хотя с тех пор многое поменялось. Архитектурная и градостроительная мысль не стоит на месте, давно пора провести ревизию и апгрейд. Другое дело, что мы в своих проектах ушли далеко от необходимого и достаточного по СНИПам и делаем гораздо больше. Соответственно, на нас новые правила вряд ли окажут влияние.

ГОРОД В ГОРОДЕ

- С какими итогами вы закончили прошлый год?

- Мы существенно продвинулись в двух направлениях. Первое – проект «Башня свободы», его продажи стартовали в апреле 2018-го. Можно с уверенностью сказать, что у нас получилось заинтересовать аудиторию, на которую был расчет.

Второе направление – «Ньютон». Он перешел на новую стадию, зажил самостоятельно. Это большой ЖК, десять домов которого уже сданы. Закончился период ремонтов, заселения, адаптации. Начались будни. Люди освоились и делятся впечатлениями. Мы уже в меньшей степени пользуемся классическими видами рекламы. Работает сарафанное радио – самый эффективный канал продвижения.

- Расскажите о том, что представляет собой «Ньютон» сегодня.

- В прошлом году мы сдали детский сад (уже второй по счету) и школу. Именно школа стала знаковым событием не только для проекта, но и для всего города. Мы гордимся ею. Нам удалось сделать ее такой, что туда стремятся попасть и педагоги, и ученики. Как застройщик мы создали все возможности, чтобы в школе проводилось гораздо больше дополнительных занятий, чем в любой другой. На ее базе работают три школы искусств, несколько спорт-школ. По сути, это учебное заведение, где создан непрерывный цикл образования. Ребенку не нужно выезжать из микрорайона, чтобы получить новые знания и умения. И, кстати, в будущем появится еще одна школа.

В «Ньютоне» работает Дворец пионеров. Действует «Ньютон-клуб», который объединяет жителей в группы
по интересам, помогает им наполнить жизнь активностью. Когда клубу исполнился год, меня пригласили провести кулинарный мастер-класс (в свободное от работы время я неплохо готовлю). После ко мне подошла одна молодая мама и говорит: «Мои знакомые надо мной смеются уже: «Ну, когда ты уже из своего «Ньютона» выйдешь?» А мне нет необходимости, потому что, в принципе, для детей здесь все от и до».

В «Ньютон-клубе» и взрослым есть чем заняться – проходят мероприятия и для молодых родителей, и для старшего поколения, спортивные соревнования среди жителей. Например, зимой устраивали матчи между хоккейными командами наших жилых комплексов. По большому счету, мы и стремились к такой автономности района. Покупатели, которые сюда заезжают, формируют ту однородную среду, которая им нравится.

- А что за холлы такие замечательные у вас будут?

- Оказалось, несложными и не очень дорогими методами обычные подъезды можно сделать не похожими на то, что мы привыкли видеть. Стекла вместо глухих стен, стеклянные двери взамен железных – все это дает больше света и меняет восприятие дома целиком. Если мы говорим про удобство, то внутри нет никаких ступенек, везде можно проехать беспрепятственно. А дизайн, оформление пространства, как выяснилось, вообще может не стоить никаких дополнительных денег. Вопрос лишь в наличии вкуса, во внимательном
отношении к мелочам.

Раньше у нас про «Ньютон» даже шутка ходила: «Не спеши покупать, следующий дом будет лучше предыдущего». Мы действительно эволюционировали в рамках проекта, и постепенно холлы претерпевали значительные изменения. На сегодняшний день, как нам кажется, мы нашли оптимальное решение. Что
там, в этом холле? Велосипедная, колясочная, велолапомойка, санузел для жителей. За счет большого количества стекла и хороших материалов все смотрится очень светло и по-домашнему. Холлов в Челябинске лучше не видел точно. Да и в масштабах России их тоже немного.

- Какие новые объекты появятся в микрорайоне?

- Например дворы без машин, аллея, ведущая к лесу, большая спортивная зона рядом со сквером. Дворы мы адаптируем под детские игровые пространства, а спорт выносим за их пределы. Это открывает новые грани социализации, когда играть в хоккей приходят мальчишки или мужчины с пяти дворов, а не с одного. Это совсем другое качество общения. Мы можем позволить себе вложиться чуть больше, чем другие, поэтому в «Ньютоне» будут свой мини-стадион с трибунами, скейт-парк. «Легион» делает такие вещи, которые в
Челябинске не делает никто.

- Цены растут – не боитесь падения спроса?

- Мы осознанно создаем продукт, который люди выбирают для самих себя. «Ньютон» – относительно молодой проект, но уже устоявшийся. Наши покупатели видят: мы – надежный застройщик и предлагаем классную недвижимость, которая, как минимум, не потеряет в цене.

Три года назад, когда мы сдавали первый дом, цена квадратного метра была 45 тысяч рублей. Сейчас – 53. Те,
кто видит логику развития «Ньютона», даже инвестируют в надежде заработать. Почему? Потому что мы строим
дома для по-настоящему комфортной жизни и делаем акцент на детство. Кто основная аудитория «Ньютона»? Да, там можно и пенсионеров встретить, когда дети покупают хорошие квартиры родителям, но основная масса – семейные, люди с детьми. Для развития последних созданы все условия.

- Сколько процентов покупателей используют ипотеку?

- На этот день чуть больше пятидесяти. Но у нас есть несколько программ, помогающих людям решить
квартирный вопрос. Например «Простое новоселье». Суть следующая: у вас есть двухкомнатная квартира, но
вы хотите приобрести в «Ньютоне» четырехкомнатную. Без проблем. Мы берем вашу квартиру в залог и выдаем займ. Беспроцентный, если вы гасите его в течение полугода после сдачи дома в эксплуатацию. Средства вы направляете на первоначальный взнос. Пока строится дом, вы продолжаете жить в своей квартире, а продаете ее уже после сдачи дома и получения новой. Возвращаете займ, а остальными
деньгами распоряжаетесь, как хотите.

- Правда ли, что размер коммунальных платежей в «Ньютоне» ниже?

- Он меньше, чем в других домах повышенной комфортности, но чуть выше, чем в среднем по Челябинску.
У нас своя управляющая компания с сильным брендом и хорошей репутацией. Она предлагает широкий набор
услуг, каждая из которых по отдельности выходит дешевле обычного. Убирают в подъездах трижды в день, за
общественным порядком следят охрана и консьержи.

Наши дома энергоэффективны. Мы не поскупились на оборудование на этапе проектирования и строительства. Сейчас оно позволяет оптимизировать потребление коммунальных ресурсов. Тарифы на тепло, общие домовые расходы, электричество снижены.

- Как организована охрана в сервисе «Ньютон-безопасность»?

- Мы покрыли централизованным видеонаблюдением не только территорию дворов и прилегающие улицы, но
и холлы, лифты, подземный паркинг. В единый диспетчерский пункт сведены и демонстрация с камер, и другие возможности, даже открывание калиток. Центр работает круглосуточно. Операторы отвечают на звонки в режиме 24/7. Люди обращаются к нам, например, когда смотрят в окно и не видят своего ребенка во дворе: «Не знаем, где он, помогите». Сотрудники отслеживают его нахождение по камерам, и все.

Мы убрали физическую охрану из дворов, но создали группы быстрого реагирования, которые прибывают на
место при необходимости. Есть участковый пункт полиции на случай серьезных происшествий. К счастью, до такого не доходило.

В Челябинске пытались сделать аналогичную систему безопасности, но это не просто и оправдано только в очень масштабных проектах. У «Легиона» есть возможность инвестировать в это направление. Скоро мы презентуем мобильное приложение для наших жителей. На телефоне можно будет увидеть, кто звонит в домофон, открыть ворота для гостей. Людям сервис обойдется недорого. Мы создаем его не ради денег, а для позиционирования продукта. Такие вещи – это лицо проекта.

- Какой проект можно назвать вашим главным конкурентом?

- За счет увеличения стоимости нам удалось сильно отстроиться от гипотетически возможных конкурентов. Признаюсь, мы не чувствуем их присутствия на рынке, потому что работаем в своем сегменте. Если и есть смысл говорить о конкуренции, то только о ценовой. И то лишь в том случае, когда не принимаешь во внимание качество продукта, социальную инфраструктуру и благоустройство среды. Мы даем потребителю то, что мало кому доступно.

НЕБОСКРЕБЫ и «ПАНЕЛИ»

- Как вы думаете, появятся ли в Челябинске небоскребы?

- Считаю, что нет. Это продиктовано экономикой – стоимостью земли прежде всего. Если она дорогая, то строят небоскребы. Ну и про спрос нельзя забывать. Где они есть в России? В Екатеринбурге, Москве, Петербурге. С точки зрения покупательской способности, эти города на первом месте в России. Поэтому нет, не будет, и не страшно.

- А это намного дороже – делать окна большими?

- Да, это ведет к удорожанию. И у людей должна появиться готовность платить за красоту. Будь мы в Екатеринбурге, где цена метра изначально переваливает за 70 тысяч, может, и делали бы полностью стеклянные фасады. Челябинск к такому не готов.

Среда во многом определяет тот продукт, который ты предлагаешь. Воспитывать потребителя, показывать новое, прекрасное можно и нужно, но, знаете, это поэтапный процесс. Допустим, с «Башней свободы» мы осознанно пошли не в премиум, а только в хороший бизнес-класс. И в «Ньютоне» есть много вещей, из-за
которых, перенеси мы их в Екатеринбург или Петербург, стоимость метра была бы тысяч 150. Но здесь продавать по такой цене не вариант. Это вопрос маржинальности региона.

- Как вы видите развитие панельного домостроения?

- В конце года «Легион» расширит свою продуктовую линейку и выйдет с принципиально новым продуктом. У
нас будет целая линейка индустриальных домов, но нюансы пока не афишируем. Мы идем в эту нишу, потому что она не занята и потому что это один из вариантов борьбы за сдерживание себестоимости. Индустриальное домостроение в мире в целом и в ряде регионов России ушло с точки зрения технологий далеко вперед относительно того, что мы привыкли видеть в Челябинске. С точки зрения эстетики, дома
будут принципиально новыми, и уверен, мы придадим рынку динамики, зададим новые тренды его развития.

- Будет Челябинск красивее?

- Будет. Он уже становится красивее. Но если вы хотите, чтобы центр превратился в нечто принципиально иное, помните: это слишком сложно и дорого. Отвечать за весь город «Легион» не может. Зато приняв обязательства, мы делаем все, что от нас зависит. Взяли на окраине сколько-то гектаров и в некотором смысле создаем там собственный город. Получится классно. Уже классно. Стал ли Челябинск лучше? Вот в этом
конкретном районе - да. И мы не собираемся на этом останавливаться.