Елена Тельпиз: Строительная отрасль чувствительна к любому кризису. Спасает ли ее господдержка, как выросли цены, замедлились или нет темпы строительства, как ведет себя потребитель, что вообще происходит и что нас ждет дальше?
Екатерина Цветкова: Вопросы глобальные – я люблю отвечать тоже глобально. Происходит жизнь, идет кропотливая работа. Стала ли она сложнее? Легче точно не стала. Но тем интереснее. Сегодня, проводя оперативное совещание по срокам строительства текущего проекта, в очередной раз от общего ушли к частному – стыковки смежников на фасадах… И мне говорят: стройка очень сложная. Отвечаю: но интересная, правда же? И мне кажется: делай, что должен, опираясь на то, что имеешь, выкладываясь по максиму и выжимая все возможное из концепции, среды, кирпича… – и покупатель придет. Да, он стал чуть более осторожен. И так был всегда на эмоциях в момент покупки, а сейчас, в этой турбулентности, еще и думает: а точно ли мне надо совершать этот шаг? Но тем не менее планы выполняются, проекты строятся. Недавно была на урбан-туре в Екатеринбурге, люблю расширять кругозор и ездить по проектам, смотреть, что у коллег происходит. И там выступал представитель торгово-промышленной палаты: делал срез по локациям, застройщикам Еката. Оказывается, у них есть интересная статистическая забава: они измеряют состояние экономики города через количество кранов, которые крутятся. В прошлом году было 182, в этом – 184. Давайте тоже так мерить, это драйвит, потому что количество кранов – это количество арматуры, бетона, рабочих мест, налогов.
Василий Курбацких: Через кран хорошо.
Екатерина Цветкова: В этом смысле на Екатеринбург можно ориентироваться. Они же очень амбициозные ребята. Знаете, что говорят? «Мы 1,5 млн жителей имеем, и еще 1,5 млн у нас будет благодаря Солнечному, Светлому, Академическому через 5 лет». А нам с вами – каждому на своих местах – необходимо решить задачу: как бы так сделать, чтобы их полтора миллиона плюс не стали нашими полутора миллионами минус.
Я вела онлайн-трансляцию с этого урбан-тура в своем телеграм-канале для ребят из компании и говорила им: «Мы молодцы, мы реально очень крутые, челябинцы, потому что строим дома того же уровня качества и комфорта за меньшие деньги». Они мне пишут: «Будем еще цены поднимать?» Слушайте, мы можем поднять, только кто уровень благосостояния горожан поднимет вместе с нами – вопрос.
Елена Тельпиз: А насколько цена выросла в процентном отношении?
Екатерина Цветкова: Смотря что с чем сравнивать. До спецоперации или до пандемии? С началом событий на Украине на 30-40 %, а со времен коронакризиса – чуть ли не в 2 раза, на 60-70 %.
Владимир Атаманченко: Тут важно понимать, что не просто цена возросла – продукт изменился, даже в экономсегменте у большинства застройщиков. Требования потребителей стали выше, улучшилось качество, добавились дополнительные затраты на места общего пользования, детские площадки. Недостаточно уже ксиловского оборудования. И отделка подъезда должна быть дизайнерской. Все это идет в цену квадрата. Плюс это же не прихоть застройщиков – поднять цены. Мы бы и рады ее снизить. Но сначала подорожал металл, потом железобетон – замкнутый круг.
Елена Тельпиз: Вы прогнозируете дальнейший рост цен?
Владимир Атаманченко: Я не прогнозирую точно их снижения. Потому что не вижу источников для снижения себестоимости. Все, что было построено по старым ценам, застройщики практически реализовали, теперь мы строим исходя из новых реалий. Пошли по пути импортозамещения, приобретения остатков со строительных баз – подорожало все. Каких-то материалов не стало, есть проблемы с лифтами. На те дома, которые сейчас строим, весьма прозорливо отторговались еще в прошлом году, мы, например, заключили контракт с Щербинским лифтостроительным заводом – поставщик подтвердил свою надежность, изменений ни в графики оплаты, ни в цену контракта не внес. По новым объектам еще находимся в поиске потенциальных поставщиков. Китай, Турция – выбрать есть из чего. Просто сложная логистика приведет к удорожанию.
Елена Тельпиз: Глава Минстроя Ирек Файзуллин, выступая на ПМЭФ, говорил о том, что важно не «провалить» 2024-2025 годы и уже сейчас закладывать нужное количество жилья, чтобы получить результат. У вас достаточно проектов в разработке, через 2 года вам будет что продавать?
Екатерина Цветкова: Достаточно. На так называемой предпроектной подготовке – где-то это концепции, где-то получение РНС (разрешения на строительство), где-то вообще проработка площадки – у нас коэффициент примерно равен четырем. В 4 раза больше проектов в разработке, чем в производстве.
Владимир Атаманченко: Мы ежегодно прирастаем. В 2020-м построили больше, чем в 19-м. В 22-м ведём больше, чем в 21-м. В планах вырасти в объёмах и в 23-м. Для этого мы существенно увеличили свой земельный банк. Получили права на участки, в том числе в центре города, один проект уже практически скоро запустится к реализации, готовность как раз на 24-25-й годы. Это жилой дом с рабочим названием «Пушкин», потому что он находится на улице Пушкина. Это будет уникальный для города проект – жилой дом повышенной комфортности, расположенный в исторической части. Он будет абсолютно современный, при этом прекрасно впишется в архитектурную среду. Это не точечная застройка – мы вливаем его в окружение, для этого примем участие в комплексном благоустройстве улицы. Девелоперы сегодня не просто строят дома, а предлагают новые концепции развития территорий, дают локациям новую жизнь, меняют представление людей о комфорте.
Елена Тельпиз: Любопытная деталь: объём ввода замедлился по результатам первого полугодия, а объём выданных РНС – разрешений на строительство – вырос на 21%. С чем это связано и чем чревато?
Алексей Салтыков: Сейчас в Челябинске идет своего рода переходный период, завершается строительство нескольких масштабных, уже любимых жителями, проектов и начинается строительство новых жилых комплексов. Я думаю, поэтому выросло и количество РНС. Например, мы завершили строительство первой очереди в «Привилегии» и начинаем возводить несколько десятков новых домов, аналогичная ситуация в «Парковом Премиум». Скоро выйдем на строительство комплекса по улице Труда.
Если говорить про продажи в начале года, то: в апреле и мае было падение на 50-60%, сегодня, относительно прошлого года, это падение снизилось до 20-25%. Но в целом ничего глобально не изменилось. Мы как развивались, так и развиваемся. Как планировали несколько строительных челябинских компаний выход на федеральные площадки, так они туда и идут. Мы недавно выиграли аукцион и начнём работу на острове Русский во Владивостоке, приступили к активному строительству в Екатеринбурге. Но совершенно верно коллеги отметили: наблюдается резкое улучшение качества жилья. В Челябинске, как ни странно, много точек для роста относительно того же Екатеринбурга. Чем никого не удивишь в Москве и Екатеринбурге - в Челябинске можно ещё удивить. Например, мы в «Парковом Премиум» реализуем много инноваций: впервые в доступном жилье появилась красивая кирпичная архитектура фасадов, парадные с дизайнерским ремонтом и современными лифтами. Панорамные окна в пол. Много внимания уделяем ландшафтному дизайну. Видеонаблюдение и видеоаналитика уже стали для наших проектов стандартом. Ну и конечно обязательное строительство образовательной и спортивной инфраструктуры.

Елена Тельпиз: Василий Августинович, что происходит у вас, в загородном строительстве, – замедлились темпы стройки или убыстрились?
Василий Курбацких: У нас немного необычная ситуация, в отличие от коллег, мы строим индивидуальное жильё. Еще недавно у нас не было никаких эскроу-счетов, работа по ним только начинается. Сейчас участники рынка и мы в том числе учимся применять новые формы финансирования эффективно. чтобы строить быстро и как-то сравняться с многоквартирными домами. Это в целом про рынок малоэтажного жилья. Что же касается нас, в феврале мы притормозили, закрыли остатки кредитов, там, где финансирование было привязано к ставке рефинансирования, а остальное как у всех: сначала выполнили больше 200% плана, потом обороты несколько упали, но тем не менее план первого полугодия по продажам выполнили. Сегодня люди охотно едут за город, а у нас проект для России уникальный, челябинцы поняли, что им это интересно, и проект набирает силу.
Елена Тельпиз: Цены выросли?
Василий Курбацких: Уверен, пришло время объяснять нашим покупателям, что не может 100 000 рублей стоить метр того, что мы делаем: интеллектуального продукта высочайшего качества, компиляции лучших мировых аналогов. Я как никто знаю, зачем надо воспитывать потребителя и какие усилия придется приложить, потому что уже проходил это, когда в 2005 году был вынужден создать журнал, известный всем как Commercial Real Estate Урал, и объяснять бизнесменам, что такое бизнес-центр класса А и почему аренда квадратного метра в «Аркаим Плазе» стоит не 600 руб., как в других бизнес-центрах, а 1200, чтобы людям было понятно, за что они будут платить и почему им это выгодно.
Алексей Салтыков: Цены, конечно выросли. Но самое интересное, 2021- и 22 годы показали, что для покупателей цена квадратного метра вторична. Ему важен инструмент для получения денег, низкая процентная ставка и, в конечном счете, ежемесячный платеж. Поэтому мы на 6-типроцентных ставках господдержки получили бум продаж в 2021 году, сейчас на субсидированных ставках получаем аналогичный эффект. Дальше будем соревноваться исключительно по качеству. Может быть, не все меня поддержат, но рост цен, по крайней мере, в Челябинске чрезвычайно позитивно сказался на качестве самих проектов.
Василий Курбацких: Я не столь оптимистичен. Вчера вернулся из Москвы, где разговаривал с коллегами по отрасли. Не все так просто с банками. Дискуссия по поводу того, кого финансировать, нашу сферу или другие, идет на самом высоком уровне. И просто замечательно, что Мишустин и Хуснуллин понимают: мы единственные не снижаем обороты, создаем самый большой мультипликатор. Не будет нового квадратного метра – не понадобится ни пылесос, ни стиральная машина, ни мебель... Мы – движитель экономики.
Елена Тельпиз: Скажите мне, работает ли программа льготного кредитования, много ли вы продаёте по этим программам и удалось ли вам хоть сколько-нибудь задержать айтишников в Челябинске?
Василий Курбацких: Мы четверых задержали. Они уже живут в L-Town.
Екатерина Цветкова: Лена, вас реально это беспокоит?
Елена Тельпиз: Мне интересно, достигает ли эта программа своей цели?
Екатерина: Слушайте, мы проводили дополнительно мероприятия, ивенты по поводу IT-кластера и того, как им круто отдыхать на Белом, работать в коворкинге на Радиозаводе, жить на Лесопарковой. И да, у нас есть несколько сделок по IT-ипотеке. Но это реально пока капля в море.
Елена Тельпиз: Вот и ответ.
Владимир Атаманченко: В этом случае, помимо готовности банка и застройщика, нужно самой IT-компании пройти аккредитацию на федеральном уровне. У нас была такая заявка, но компания клиента не прошла аккредитацию, поэтому мы перевели его на другую программу, клиента удовлетворили, он ничего не потерял, но ипотека для айтишника не получилась. А в целом у нас 90% сделок идет по федеральным программам, в основном с господдержкой семейная.
Алексей Салтыков: В апреле 2020 года все прогнозировали, что рынок рухнет, строительным компаниям пророчили возвращение в 2015. А уже в июне за счёт программы господдержки ипотеки мы все ставили рекорды продаж. Закрывались очень много сделок. В 2021 году были невероятные 200-300 сделок в месяц. И у государства есть еще ресурсы для поддержки отрасли. Я думаю, что, если бы ипотечная ставка оказалась на уровне 3-4%, это стало бы сильным импульсом для рынка. Или как недавно предложили в ВТБ: дать семейную ипотеку всем, у кого дети младше 18 лет. Все эти мероприятия так или иначе рассматриваются правительством. Но пока прогнозы, что мы упадём на 20-25% по продажам в этом году, по Челябинску сбываются. В целом это не критическое падение, которое можно наверстать уже в 2023-м.

Елена Тельпиз: Но 2021-й был богатый, соответственно вы...
Алексей Салтыков: Вернемся к уровню 2020 года. 21-й был лучше 20-го как раз на 20-25%. Скорее всего, мы в этом году увидим падение, а дальше перейдём в рост.
Елена Тельпиз: Валентин Маркович, а что у риелторов?
Валентин Корытный: Рынок похудел в объёме продаж, по крайней мере, по статистике наших компаний, примерно на 50%.
Елена Тельпиз: А как так получается? Никто не просел, все продолжают строить и вводить, все выполняли планы, а вы продаёте меньше.
Валентин Корытный: Люди находятся в выжидательной позиции в надежде, что рынок упадёт. Возможны акции на определенные объекты, преимущественно большой площади. Но общее падение рынка вряд ли будет. Допустим, студия – как правило, первая квартира у человека: либо он самостоятельно ее купил, либо купили родители. Будущее поколение выбирает для себя объекты недвижимости исходя из максимального удобства относительно места работы или учебы.
С появлением детей становится важно, чтобы была инфраструктура: детские сады, школы и другие образовательные учреждения.
За последние три года стоимость недвижимости существенно выросла, при этом доходы населения особо не изменились. Это повлияет на увеличение суммы кредита и на его срок. Стоит отметить, что молодые люди, находящиеся сейчас в возрасте 18-22 года не особо хотят иметь собственное жилье. Им больше хочется менять свое место проживания раз в 6-12 месяцев.
Люди более зрелого возраста начинают задумываться о собственном доме, как правило, площадью 100-120 квадратных метров с небольшим земельным участком на 4-6 соток. Хочется проводить время на природе, иметь доступ к развитой инфраструктуре и не тратить на дорогу до работы больше 30-40 минут.
Елена Тельпиз: А будет ли она продолжать расти?
Валентин Корытный: Челябинск на протяжении нескольких лет являлся одним из самых дешевых городов миллионников. За последние 2-3 года стоимость квадратного метра изменилась практически вдвое. Не думаю, что сможем увидеть на рынке прежнюю цену квадратного метра.
Алексей Салтыков: У нас сейчас средняя цена 80-85 тыс. рублей за метр. Я думаю, до декабря она поднимется на 5-10%, так как мы с начала года фактически не меняли цены.
Елена Тельпиз: Как у вас это получилось? Все было закуплено в большом количестве? Металл же резко подскочил…
Алексей Салтыков: Металл, ЖБИ, кирпич, стоимость кредитов – подорожало все… Мы осознано пожертвовали своей маржинальностью, как и все, кто сидит за этим столом. Сейчас основная проблема рынка – психологическое привыкание покупателей к новым условиям. Но, повторю, сегодня главное – это инструменты для комфортного приобретения квартиры, а их много. Есть масса программ субсидированной ипотеки, ипотеки без первоначального взноса, материнские семейные сертификаты. Сегодня семья с появлением первого ребенка получает сумму достаточную для первоначального взноса. Более того и застройщики предлагают много нового. Например, мы сегодня предоставляем клиентам квартиры не только с отделкой, но и с обстановкой. То есть, человек может не думать о том, как перевезти свою старую мебель или на что купить новую.