– Андрей, в каких случаях независимая экспертиза и оценка нужны бизнесу и обычным гражданам?
– М-м-м, вот так сразу в лоб, да?)
– Да, решила зайти с главного вопроса)
– Ну, ок. Независимая оценка нужна для того, чтобы люди могли определиться со стоимостью имущества, которое находится в их собственности или которое они предполагают купить или взять в аренду. Рынок недвижимости сформирован, а значит, мы вправе посмотреть информацию, за сколько можно продать или купить тот или иной объект.
Но есть и более серьезные вещи, которые реализуются на рынке: это ценные бумаги, доли в обществе, вступление в наследство. Оценка в большинстве этих случаев является обязательной, по­этому граждане, вступающие в наследство, должны определить стоимость того имущества, которым будут владеть.
Оценка с целью заложить имущество нужна для того, чтобы банк определил, какова будет стоимость собственности, которую берут в залог: квартиры, дома, земельного участка, объекта коммерческого назначения – магазина или производственной базы…
С независимой экспертизой вообще ситуация интересная. Она может быть разной. Наша компания ориентирована в основном на производство судебных экспертиз: оценочных, финансовых и бухгалтерских. То есть мы определяем стоимость имущества, рассматриваем вариант проверки предприятия на предмет того, сколько стоят те или иные активы. Если кто-то выходит из общества, мы проверяем, насколько справедлива та доля, которую общество ему заплатит.
На сегодняшний день много судебных дел, в которых мы участвуем в качестве экспертов, связаны с тем, что кто-то из участников не согласен с той стоимостью, которую ему выплачивает общество, и просит провести независимую экспертизу. Для этого определяются стоимость самого бизнеса и доля участника в этом обществе. Как правило, суммы увеличиваются в разы – причем не в один-два, а в десятки. Это достаточно существенно для того лица, которое проводит подобную проверку.
– Как со всем этим связано бизнес-планирование?
– На самом деле это одна из моих любимых тем. Почему? Я занимаюсь этим вплотную, мы разрабатываем бизнес-планы как для стартапов (для компаний, которые только заходят на рынок), так и для компаний, которые планируют какой-то новый вид деятельности, новый вид производства. Составление бизнес-плана требует постоянной работы с предприятием: внесение дополнительных изменений в связи с внешними факторами, в связи с дифференциацией возможного производства и так далее. Соответственно, мы ориентируемся на нововведения и корректируем бизнес-план под предприятие.
Это очень творческая работа. Она требует не только постоянного вовлечения в проблему, но и постоянного мониторинга экономической ситуации в регионе, стране и непосредственно в отрасли. Так как мы аграрный регион, мы ориентируемся на аналитику промышленного производства и сельского хозяйства, которые часто находятся в плачевном состоянии. Но это лишь одно из привлекаемых направлений…
– А какие есть еще?
– Если изначально «НЭО» зарождалась как компания, которая ориентирована на оценку и бизнес-планы, то сейчас список направлений расширился: оценка бизнеса, акций, недвижимого имущества, бухгалтерское сопровождение предприятий. Наша компания также занимается юридическим сопровождением бизнеса. У нас есть высококлассный юрист по налоговым и административным спорам. Для «НЭО» это новое направление.
Мы – одни из немногих, кто делает работу под ключ по части оспаривания кадастровой стоимости. Подготавливаем необходимые документы и заходим с ними в первичные инстанции, а потом – в суд. То есть клиент обращается к нам только один раз – передает документы, делает доверенность на нашего юриста, а дальше мы работаем самостоятельно. В итоге он получает уже готовый результат.
– Как новые клиенты узнают о вашей компании? У вас ведь нет сайта…
– Думаю, что сайт в нашем виде деятельности не особо-то и нужен. Сейчас поясню. В Кургане вы можете найти всего три-четыре крупных экспертных учреждения в области финансового учета и оценки. Нет, их, конечно, больше, но компаний, которые выполняют весь комплекс работ по проведению экспертиз во всех областях в той же оценочной деятельности, всего три-четыре.
Сегодня у нас в городе только пять-шесть специалистов по оценке бизнеса. Ввиду того что выбор небогатый, а в области судебной экспертизы не все хотят заходить в суды, реклама как таковая нам не нужна. В любом случае рано или поздно к нам придут))
К тому же большую роль играют авторитет и имя фирмы. «НЭО» существует с 2008 года, а в том виде, в котором сейчас, – с 2011-го. За десять лет у фирмы набралась своя база клиентов – я предпочитаю называть их партнерами, потому что мы работаем вместе, а клиент – это тот, кто просто что-то заказал. Со многими мы сотрудничаем уже на протяжении многих лет.
– Какие тенденции вы наблюдаете в вашей сфере деятельности?
– В связи с тем, что пандемия нанесла большой удар по малому и среднему бизнесу, вырос спрос на сопровождение арбитражных управляющих в области оценки имущества. Оценка обязательна при реализации залогового имущества, либо имущества, которое идет при банкротстве физических или юридических лиц.
– Значит ли это, что пословица «кому война, а кому мать родна» в данном случае справедлива?)
– Да, мы в пандемию расширились))
Так или иначе коронавирус и все, что с ним связано, затронул весь бизнес и затронул его существенно.
Со многими партнерами с 2011 по 2020 годы мы регулярно проводили переоценку кадастровой стоимости. Если по жилью она еще более или менее сопоставима с рынком, то по коммерческой недвижимости ситуация достаточно аховая. Приведу несколько примеров. магазин в Юргамышском районе. Его кадастровая стоимость была 2 600 000 рублей. С 1 января 2020 года она составляет 24 800 000 руб­лей, то есть выросла в десять раз. Что это значит? Это значит, что в десять раз увеличилась налоговая нагрузка на человека, который владеет этим магазином. Собственник сдает часть помещений в аренду – так он поддерживает местных предпринимателей. Но если взять арендные платежи, которые он получает за год, и вычесть затраты на содержание магазина и налоги, то он останется в минусе.
Второй пример: небольшой магазин в глухой деревне Белозерского района. Это бывшая советская постройка – 300 квадратных метров. Кадастровая стоимость на сегодняшний день составляет 3 600 000 рублей. Столько, сколько владелец должен заплатить налога, он, наверное, не зарабатывает и за год в этой глуши. К чему это приведет? К тому, что люди будут либо банкротиться, либо продавать недвижимость. Но продавать проблематично, потому что рынок коммерческой недвижимости Курганской области перенасыщен.
– Как вы считаете, что самое важное в работе оценщика?
– У хорошего оценщика, помимо дип­лома, должны быть квалификационный аттестат и страхование ответственности на довольно-таки приличную сумму. В нашей фирме каждый специалист застрахован на пять миллионов рублей, а бизнес – на сто. Если выводы в отчете будут неверны и это докажут, то кому-то будет причинен ущерб. Соответственно, взыскать его можно со страховой компании.
За последние двадцать лет таких прецедентов, по-моему, было два-три на всю страну. В основном это происходит тогда, когда реализуется государственное имущество. Допустим, департамент имущественных отношений выставляет на торги собственность, а для того чтобы определить цену продажи, нужно произвести оценку.
Мне кажется, в любом виде работы, которая связана с аналитикой, главное – объективность. Если мы определяем оценку для целей залога, то должны понимать, что стоимость объекта будет зависеть не только от рынка. Даже если берем судебные дела, любая экспертиза должна быть сделана максимально объективно, потому что самая лучшая экспертиза – та, которая не удовлетворяет ни одну из сторон. Ведь в любом случае каждый тянет одеяло на себя: кто-то хочет получить какие-то блага, кто-то – квартиру, кто-то – больше денег. Соответственно, здесь то же самое. Бизнес делится немного по-другому: десять тысяч или сто тысяч рублей пополам делятся всегда. Миллион – никогда.
– ??
– К примеру, мы с вами – собственники одного бизнеса. Наша выручка составляет сто тысяч рублей в месяц. часть денег идет на развитие компании, а чистую прибыль мы делим между собой. Когда чистая прибыль будет составлять миллион, один из нас посчитает, что делает больше работы. Поэтому я и говорю, что пополам миллион никогда не поделить))
– Вы утверждаете, что самое главное – быть объективным. Но вы же пользуетесь не только языком цифр, законов и писем, есть еще и человеческий фактор. Как его не включать в работу?
– Все должно быть сделано честно с точки зрения закона. Если у вас не нарушены процессуальные нормы, нормативные акты, по которым проводится экспертиза, то тогда вы получаете объективный результат. Был прецедент, когда мы провели судебную экспертизу и получили цифры, предельно близкие к расчетам, представленным одним из предприятий. Судья спросила: «А почему у вас расчеты не отличаются от тех, которые сделала бухгалтерия?» На что мы ответили: «Значит, там хорошо работают». То есть результат получился адекватный и там и там. А иногда бывает наоборот, когда итог не устраивает ни одну из сторон. Тогда решение уже выносит суд.
– Было такое, что клиенты, или, как вы их называете, партнеры, просили указать в документах какие-то свои цифры, которые они хотели бы видеть?
– Я вам скажу так: это бывает в большинстве случаев. Мы с ними разговариваем, пытаемся объяснить, что это сделать невозможно. Если предоставить в отчете заведомо некорректные вещи, это влечет определенные последствия и для оценщика, и для фирмы, потому что пользователем отчета является не только то лицо, которое заказывает оценку, но и ведомство, для которого эта оценка готовится.
– Наверняка в вашей практике были интересные случаи. Расскажите о самом необычном.
– Конечно были. Расскажу, не персонифицируя… У меня есть любимый клиент, который пытается с 2013 года построить в Курганской области завод. Сейчас он выкупил часть помещений, где размещает свое производство. Бизнес-план, который мы разработали вначале, предполагал грандиозное строительство, но грянул 2018 год, и все заморозилось.
Было привлечение инвестиций из-за рубежа, и бизнес-план писался полностью на английском языке. Это был мой первый опыт в такой масштабной работе. Сейчас по этому проекту идет частичное иностранное финансирование. Мы до сих пор поддерживаем рабочие отношения: периодически вносим определенные изменения, правки… В тот момент для меня как для человека, который впервые занялся таким крупным проектом по бизнес-планированию, это было достаточно интересно и значимо.
– Чем крупнее, тем интереснее?
– Здесь дело не в объеме работ… Крупные, безусловно, захватывают, потому что их уровень намного выше. Но мелкие дела лишь для кого-то мелкие. Опять же, если мы рассматриваем клиента как партнера, мы должны иметь в виду, что с ним, возможно, будем работать и дальше.
– Вы часто встречаетесь с партнерами?
– В основном мы общаемся по телефону. В нашей компании есть два человека, которые стабильно ездят на осмотры. У нас больше десятка ипотечных объектов в сутки, а это весомая нагрузка. Кстати, по-моему, на сегодняшний день наша компания – одна из немногих, у кого есть три действующих штатных оценщика.
– А были такие случаи, когда вы отказывались работать с клиентами?
– Отказы… Понимаете, какая здесь ситуация: любой грамотный руководитель никогда не откажется от работы, если знает, что ее можно сделать. Вопрос в другом: каким будет результат? Если заказчик хочет, чтобы мы работали под диктовку, то мы, конечно, откажемся от такого «сотрудничества», потому что репутация дороже.
Когда я только открыл компанию, с одним из клиентов у нас был разговор относительно залога имущества. Я ему сказал: «Да без проблем. Давай десять миллионов, я тебе отдам печать и выйду отсюда. Завтра открою новую фирму и буду спокойно работать, а ты делай что хочешь». Все. А вопрос был на миллион залоговой стоимости. Это была, конечно, шутка. Репутация важнее.
Поэтому – да. Отказы были, но они были связаны с тем, что это не тот стиль работы, который нам нравится.
– В каких случаях вы отправляете клиентов к коллегам? И планируете ли осваивать новые для себя направления?
– Я планирую новое направление в сфере строительно-технических экспертиз, но это весьма затратно, поэтому проще поделиться. Во-первых, нужно специализированное оборудование. Во-вторых, членство в СРО. В-третьих, на сегодняшний день в Кургане не тот объем работы, чтобы взращивать собственного специалиста.
– Вы остаетесь «играющим тренером» или большую часть времени отдаете управлению?
– В прошлом году я немного отошел от дел – ушел больше в административную часть. Соответственно, мне понадобился аттестованный человек, который профессионально работал бы в той области, которая нам нужна. Мы обучили сотрудника, он вступил в СРО, оплатили ему страхование ответственности, аккредитовали его в банках, и сейчас он работает.
– Трудно было отказаться от работы в полях?..
– А я все равно контролирую процесс)) Сейчас, если включу телефон, там будет десятка два-три пропущенных вызовов. Думаю, у каждого рано или поздно наступает момент, когда возникает необходимость передавать свои полномочия кому-то из сотрудников. У меня сейчас есть человек, который полностью занимается вопросами оценки по ипотеке для Сбербанка. Какие-то переговоры веду непосредственно я, но распределение работы между сотрудниками, анализ документов, написание отчетов – все делает он. И это хорошо, потому что несколько лет назад я писал их сам))
– В каких отношениях вы с курганскими застройщиками?
– Я точно для них не заноза)) С застройщиками мы работаем хорошо. Они, как правило, обращаются к какому-то крупному риелтору и делают его основным партнером для реализации квартир, а он работает с оценочными компаниями по передаче объектов в залог банкам. И я очень ценю агентства недвижимости. Они друг с другом работают, передают информацию, ценят быстроту и качество проведенной работы: у нас подготовка документов идет в течение одного рабочего дня, а этим мало кто может похвастать. Главным образом это достигнуто за счет того, что большое количество людей занято в сфере оценки ипотечных объектов. Скажу сразу, есть те, кто делает дешевле. У нас же стандартный тариф, который не менялся уже года три.
– Как вы выбираете сотрудников?
– Та часть коллектива, которая сегодня составляет костяк фирмы, раньше работала вместе в одной компании. Это профессионалы с большой буквы: у каждого не одно высшее образование, они постоянно проходят обучение, переаттестацию и курсы повышения квалификации.
Сегодня компания постоянно расширяется, коллектив дружный, и отношения между сотрудниками партнерские. У нас нет такого: я пришел, сказал, а ты делай. Часть коллектива занимается бухгалтерским сопровождением, в области оценки работает команда из трех действующих оценщиков и двух их помощников. Сейчас у нас проходит обучение молодой человек, надеюсь, он вольется в коллектив и проникнется духом профессии.
– Могут ли к вам обратиться клиенты из других регионов?
– Да, могут. Мы активно работаем по ипотечному кредитованию с Сочи, расширяем свое присутствие в Москве, Екатеринбурге, Петрозаводске, Челябинске, Тюмени. У нас большой контракт с Ростовом, который закончили буквально вчера, несмотря на выходной день.
– У вас нет выходных?
– У меня нет, у сотрудников – нормальный, полноценный рабочий график. Но вся работа расписана на два месяца вперед. Нет такого, чтобы кто-то сидел без дела.
– А как вы пришли в профессию?
– Я окончил наш КГУ, экономический факультет. Попутно у меня была дополнительная специальность по оценке недвижимости и бизнеса. Я не думал, что когда-нибудь воспользуюсь ею: долгое время работал в банковской сфере, а в 2005 году был одним из тех, кто открывал банк в Кургане. Это было интересно, ведь мы с командой все делали с нуля.
В 2008-м, в разгар кризиса, судьба привела меня в одну из оценочных компаний, а уже в 2011-м я возглавил свою фирму.
– С чего начали?
– Всегда, когда заходишь в какой-то вид деятельности и знаешь, что он станет единственным источником дохода, есть определенные риски. Изначально у нас были задействованы всего два человека, и мы начинали с оценки недвижимости – уже была наработана определенная клиентская база. Потом стали заниматься оценкой залога и бизнес-планами, а там народ уже сам начал подтягиваться – со своим багажом клиентов и со своими знаниями. Сейчас я ни о чем жалею и даже рад, что принял в тот период времени именно такие решения.
– С какими запросами чаще всего обращаются?
– Первое – это ипотечная оценка. Второе – судебные экспертизы. Третье – кадастровая стоимость, и четвертое – налоговые споры. Для многих предприятий это очень важная вещь, потому что благодаря решению налоговых споров можно сократить и оптимизировать налоговое бремя.
– Какие задачи вы ставите перед компанией на следующий год?
– Расти и развиваться – вот наша главная задача.
– Как?
– Расширяя направления деятельности. Мы можем рассматривать проведение тех же строительно-оценочных экспертиз. Я хочу, чтобы у нас было это направление, потому что оно достаточно востребовано.
У нас ведется большое количество споров по изъятию у города жилых помещений для муниципальных нужд. К примеру, стоит здание, которое мешает строительству дороги или нового корпуса какой-то организации. Жилье будут выкупать, а здание сносить. Когда людям предлагают в качестве компенсации квартиру площадью 28 квадратных метров, чувствуется определенная несправедливость. Поэтому, я считаю, этим нужно заниматься.
А иногда сами владельцы домов выдвигают такие предложения, которые, мягко говоря, несопоставимы с реальностью. Они открыто говорят: «Да, у нас есть шесть соток, давайте нам за них два с половиной миллиона рублей». Или за полузаброшенный домик и три сотки земли просят пятнадцать миллионов.
Наша задача – вмешаться, когда кто-то на кого-то подает в суд и назначается судебная экспертиза по определению реальной и справедливой рыночной стоимости, то есть той, которая будет являться разум­ной, пусть и не всегда выгодной обеим сторонам. Это и есть основная цель экспертизы. Невозможно выиграть спор с результатом в пятнадцать миллионов за полуразрушенный домик или взять его забесплатно путем каких-то манипуляций. Должен наступить консенсус в виде справедливого решения суда на основе нашей экспертизы.
– Что для вас важнее – процесс или результат?
– Процесс. Потому что результат – это конечный итог. Законченная работа. Например текучка, рутина – она действительно нацелена на результат, потому что чем больше сделаешь, тем больше будет в кармане. А когда идет какая-то творческая работа, то тебе интересен сам процесс. Результат – будет, и ты это понимаешь. К тому же ты ограничен сроками договора, нарушать которые нельзя, поэтому, думаю, процесс важнее.
– Вы завидуете вашим коллегам из других регионов? Есть ли у них что-то, чего нет у вас?
– Сейчас скажу странную вещь – это прозвучит немного абсурдно. Не хватает конкуренции. На сегодняшний день в Кургане в нашей сфере бизнес поделен. Конечно, есть небольшие компании, частно­практикующие специалисты, которые ведут свою более или менее агрессивную политику. С крупными компаниями у нас хорошие отношения: мы созваниваемся, общаемся, советуемся друг с другом, встречаемся. И это нормально.
– Вам скучно в Кургане?
– Мне – нет. В Кургане можно жить и строить бизнес. Вопрос в другом – как ты сам к этому относишься. Если говорить, что Курган – самый депрессивный регион, как считают многие, рано или поздно тоже поверишь в это.
Многие курганцы показали, что у нас можно зарабатывать и развиваться. Они могут переехать и жить где-то в другом месте, но они здесь. Я считаю, что бизнесу не надо мешать. Это не значит, что необходимо отменить все налоги или что-то еще, но они должны быть прежде всего человеческими…
– Какая ваша главная цель?
– Я хочу, чтобы бизнес не только развивался, но и стал смыслом работы для будущих поколений. То, что делаю я, будет хорошим наследием для моих детей. Нужно сделать все возможное, чтобы молодежь могла работать в стабильных компаниях. ///