- Парк еще не включен в официальный реестр, но вы решили основные вопросы с оформлением земли. С какими проблемами довелось столкнуться на этом этапе?

- В настоящее время работа активно продвигается, мы сотрудничаем с городской администрацией в лице Агентства инвестиционного развития города и с областной администрацией. Особенность работы с малыми
предприятиями заключается в том, что вновь организуемые компании малого бизнеса порой не готовы вкладывать в строительство собственные ресурсы. Тем не менее, те из них, кто строит долгосрочную стратегию на будущее, понимают, что рано или поздно, но они могут подойти к ситуации, когда арендуемых
площадей не будет хватать и тогда нужно будет перемещать производство в другое место, а это всегда довольно непросто. Также практически все производственные компании опасаются изменений правил аренды (цены, условия и прочие) как в течении срока аренды, так и после ее окончания.

Это связано с тем, что есть большое отличие от того, снимает ли компания склад для хранения либо речь идет о производственном помещении, в котором, возможно, весь производственно-технологический процесс,
включая расстановку оборудования, привязан именно к данному помещению.

В этих случаях каждый переезд на новое место будет непременно сопряжен с огромными издержками. Учитывая все эти запросы, мы разработали довольно необычное решение. Суть нашего предложения потенциальному резиденту в следующем: вы берете в аренду площади минимум на пять лет, по истечении срока выбираете – продлить договор или выкупить. Выкупная цена соответствует семи-восьми годовым арендным платам. Самой возможностью выкупить по заранее оговоренной цене мы даем нашим клиентам уверенность в том, что он всегда может стать собственником этого помещения. Цена определена, правила понятны. А пока у него нет ресурсов, предлагаем аренду также по понятным ценам, в частности рост арендной платы на следующий год привязан исключительно к годовому индексу инфляции, публикуемому Росстатом. А тем компаниям, которые прочно стоят на ногах и не хотят аренды, а хотят строить на собственные средства, при этом используя готовую инфраструктуру индустриальных парков, мы также предлагаем варианты выкупа земельного участка и присоединения к правилам индустриального парка.

Пока главным для нас встает вопрос, а где брать эти ресурсы, чтобы иметь возможность предлагать уже готовые объекты для аренды. На мой взгляд, кажется маловероятным, что такие проекты будут финансировать банковский сектор, хотя и не исключаю, но все же я считаю наиболее вероятным решением – частные инвесторы, которые ищут приложение своим финансам в строительстве не жилья, а коммерческой недвижимости. Не офисов – рынок ими насыщен, – а именно качественных производственных площадей.
В этом сегменте мы видим спрос. Взрывного спроса нет и не будет, но где-то 1-2 раза в месяц поступают запросы: «Есть ли у вас 500-700 квадратных метров?». Компании готовы снимать, а крупные компании – даже строить что-то для себя, но второе нам менее интересно: повторюсь, мы делаем площадку с инфраструктурой не затем, чтобы распродать по кусочкам. Цель – открыть парк, где, подбирая резидентов, мы обеспечим еще
и внутреннюю синергию между ними. Это сложнейший процесс. Теоретически можно сказать: «А, пусть будут любые». Но завтра один резидент своим производством начнет мешать другому, по разным причинам, например по экологическим. Нужно держать баланс, как будто мы заселяем зоопарк: здесь должен быть львенок, а здесь лисичка.

- К тому же надо, чтобы в одном вольере не оказались козленок и волк.

- Дело больше в вопросе влияния. Представьте, мы продали кусок земли под организацию пищевого производства, и они вдруг начинают всех дергать: то уберите, это уберите. Подобный конфликт нельзя допустить. Выбросы одного предприятия влияют на возможности других. Поэтому мы сразу говорим: площадка у нас специализированная, никаких продуктов питания. Мы безусловно будем координировать эти моменты и ограничивать договором заявленные производства и их влияние на окружающую среду. Этого реально у нас в городе еще никто не делал, но с учетом усиления контроля государством за окружающей средой все так или
иначе с этим будут сталкиваться.

Еще одним необычным, но очень разумным, на наш взгляд, решением в функционировании индустриального парка являются склады общего пользования. Не нужно тратить деньги на создание собственных складов, особенно если у тебя сезонные закупки сырья либо перепроизводство готовой продукции. Это же глупо: строить или арендовать помещение, которое, возможно, по полгода будет стоять пустым, когда можно
пользоваться общим складом и платить за фактически занимаемую площадь.

Самое главное – мы создаем среду, где предприятие занимается только профильной деятельностью. Все остальное сделают сервисные службы. Да, это будет стоить дополнительных денег. Мы считаем, что везде
необходима система – в доставке людей, охране, уборке снега и мусора, питании и так далее. А все это должно иметь свою цену.

- Насколько я понимаю, вы же еще развиваете собственную тепло- и электрогенерацию? То есть у вас здесь будет дешевле электроэнергия?

- Это так, но мы здесь тоже никому ничего не навязываем, так как в силу относительной ненадежности собственной генерации мы не хотим брать на себя функцию гарантирующего поставщика энергоресурсов. Наш подход к вопросам поставки тепла и электроэнергии в следующем. К каждому производственному помещению будут подведены коммуникации: вода, канализация, газ, электроэнергия. Мы предоставляем технические условия на присоединение к этим сетям, и резиденты смогут заключать договора с любыми поставщиками услуг, включая и нашу генерирующую компанию, по рыночной цене. Поскольку мы будем ближе с точки зрения сети, то почти всегда имеем возможность предоставить цену, скажем, на пять процентов дешевле любого поставщика. Если резидент хочет покупать в городе – его право, насильно мил не будешь. Но гарантией того, что он выберет второй вариант, будет наша ценовая политика. Таким образом, мы на деле демонстрируем, что резидент не окажется в зависимости от одного поставщика услуг.

- Что еще интересного предлагаете?

- Мы планируем построить на этой территории десять производственных корпусов, оборудованных грузоподъемными механизмами, по две тысячи квадратных метров каждый. Это будут полноценные теплые сооружения из бетонных конструкций, которые простоят больше ста лет. В каждом из таких помещений может быть офисная часть, расположенная в мезонинных зонах. Я уже не говорю о десятке различных сервисов – от
отправки контейнеров до мастерской, оснащенной токарными, фрезерными станками и способной выполнять мелкие ремонтные работы для любого типа производства. У нас уже сегодня есть электронщики, слесари,
электрики, которые могут обслуживать заказчиков двадцать четыре часа в сутки. Опыт аутсорсинга в сфере обслуживания оборудования часто бывает негативным, и важно, чтобы рядом были профессиональные люди,
которые знакомы с производством. Мы надеемся на то, что нам удастся создать службу дежурного персонала, которая сможет оперативно реагировать на несложные поломки оборудования, но это совершенно другая
история и в более отдаленной перспективе. Опять же пользоваться этими услугами никого не принуждаем – заводить собственные службы не запрещено.

- Главный бонус индустриальных парков – снижение налогов. Какие льготы получат ваши резиденты?

- Все установленные законом. Но важно, чтобы выручка от производственной деятельности компании в индустриальном парке была не меньше 70% от общей. Если коммерция занимает 80%, а производство –
20%, так не пойдет.

- Есть ли примеры подобных индустриальных парков в Челябинской области?

- Сейчас в реестре индустриальных парков зарегистрирована только одна челябинская площадка – «Станкомаш». Но она подойдет не всем. Насколько я знаю, там развивается агломерат предприятий, сопутствующих бизнесу «Конара». Кластер – разумная вещь, но я думаю, в нашем случае сегментация не будет узкой. Хорошо, когда крупный резидент задает тон остальным, объединяет вокруг себя компонентную базу
для создания конечного продукта, многим дает работу. Но у нас такого нет, и парк будет формироваться естественным путем. Десять корпусов, потенциально тридцать компаний – на мой взгляд, это более устойчивая во всех смыслах конструкция. Судите сами: или одна компания ушла, освободив 20 тысяч квадратных метров площадей, или ушла, будучи одной из тридцати, а двадцать девять – осталось.

Однако нам нужны не только резиденты. Сейчас мы настроены на поиск инвесторов, которые вместе с нами разрабатывали бы эту площадку. В идеале они фактически строят помещения и отдают их нам в управление.

- Но вы же сказали, что готовы строить сами.

- Конечно. Но наши ресурсы ограничены; предположим, их хватит еще на два корпуса. Если спроса не наблюдается, мы и не станем пока возводить остальные. Но если он завтра возникнет и если будет инвестор, почему не объединиться? Реализуем одновременно и наш объект, и объект инвестора, которым мы будем управлять.

Отмечу, что инфраструктура готовится под весь проект сразу – независимо от количества построенных корпусов. Мы тянем сюда газопровод высокого давления, с лихвой покрывающий потребности всей территории. Он стоит 13 млн рублей, примерная стоимость одного корпуса – около 40 млн. Представим, десять корпусов – 400 млн инвестиций, плюс закладываем внутренние сети, и это еще без стоимости складов общего пользования. Так что да, нам нужны инвесторы, которые также смогут активно заселять свои помещения на разработанных нами условиях. Предприятия, которые будут арендовать эти помещения, также получат статус резидентов с той же возможностью приобретения помещений и ценой выкупа. Мы заинтересованы в том, чтобы инвестор был удовлетворен нашим сотрудничеством.

- Инвестор должен понимать, когда окупятся его вложения, что он с этого получит.

- Он в любом случае получит деньги. Разница только в сроке окупаемости. Смотрите, мы будем сдавать площади по цене 350 рублей за квадратный метр. Корпус занимает две тысячи квадратных метров, в месяц он
стоит 700 тысяч рублей. Значит, 8 млн 400 тысяч в год – это только аренда. Если 40 млн (стоимость строительства) мы разделим на эту сумму, получится 4,7 года. Понятно, что не все эти деньги можно считать прибылью, так как существуют затраты на содержание. В среднем вложения окупаются за пять с половиной лет, доходность — на уровне 10-12% годовых. А если у него к этому времени помещение захотят выкупить, – еще и семь годовых плат минус наш процент.

Как управляющая компания при работе с инвестором мы не ставим задачи зарабатывать на продаже его площадей: у нас есть сервис, электроэнергия, другие услуги. Мы будем заниматься этим, получать премию, а наш инвестор – иметь свой доход с аренды. При этом наш объект – не склад из профнастила, который через шесть лет начнет течь, а бетонное сооружение. Гарантирую, что оно простоит десятки лет.

- А инвестор не будет искать инструменты с большей доходностью?

- Мы предлагаем пассивные инвестиции. Выбирая другие способы приумножения капитала, ты можешь получить доходность и 20%, и 30%, но есть значительный риск потерять все. А тут собственность у тебя
остается. И если говорить о стабильном доходе и гарантии возврата средств, выше 10% больше никто платить не будет. Каждый принимает решение сам, но мне кажется, это хорошее предложение, если у человека нет
другого представления о том, как должны работать его деньги. Но есть один момент, когда мы говорим о коммерческой недвижимости. В среднем в Европе помещение в индустриальном парке продается за 11-13
арендных плат. И когда мы говорим клиенту о выкупе за «семь годовых арендных плат», это не значит, что так будет всегда. Во что превратится Челябинская область через десять лет? Давайте помечтаем. Предположим, что у нас в стране идет рост, работают люди, бизнесы приносят прибыль своим владельцам. Если экономическая ситуация изменится, мы можем и увеличить цену. Инвестор не вправе сделать это при наличии договоренности, но если компания продляет срок аренды и следующая возможность выкупа наступает через десять лет, никто не знает, какими к тому моменту станут условия.

Я полагаю, что это рабочая бизнес-схема, которая должна быть выгодна всем. ///

Текст: Марина Кваш
Фото: Наталья Резепина